O apartamento que você tinha no Brasil pode te tirar dos programas de primeiro imóvel aqui

Se você morou em imóvel próprio no Brasil no ano atual ou em qualquer um dos quatro anos civis anteriores, você provavelmente não é primeiro comprador aos olhos do CRA, e os programas federais de primeiro imóvel não se aplicam a você. Se você alugava no Brasil, você provavelmente é, mesmo tendo quarenta anos e carreira feita. Essa é a primeira coisa que eu confiro em cliente brasileiro, porque ela muda o plano de entrada inteiro. (Prefer English? This page also exists in English: first-time home buyer mortgages.)

Sou licenciado desde 2018, já financiamos mais de 150 milhões de dólares em hipotecas, e temos nota 5.0 no Google com mais de 30 avaliações. As minhas conversas com quem compra o primeiro imóvel duram mais que as outras, de propósito, e podem ser em português inteiras.

O teste não é sobre o Canadá

Essa é a pegadinha que mais pega brasileiro, e ela não está escrita em lugar nenhum de forma clara.

O teste do CRA pergunta se você morou em imóvel de que você era proprietário no ano atual ou em qualquer um dos quatro anos civis anteriores. Ele não pergunta onde. Imóvel no Brasil conta igual a imóvel em Calgary.

Na prática isso cria duas situações opostas que eu vejo toda semana:

A sua história	Primeiro comprador no Canadá?
Alugava no Brasil, nunca teve imóvel próprio	Normalmente sim, mesmo com quarenta e poucos anos
Vendeu o apartamento próprio há dois anos para vir	Normalmente não, até a janela de quatro anos passar
Tem imóvel no Brasil mas alugado para terceiros, e você morava de aluguel	Depende de você ter morado nele, e vale conferir caso a caso
Herdou imóvel no Brasil e nunca morou nele	Vale conferir, porque o teste fala em morar em imóvel próprio

As duas últimas linhas são por que eu não respondo isso por mensagem. O teste fala de ter morado em imóvel próprio, e a sua situação real costuma ter detalhe que decide.

O FHSA tem uma armadilha de tempo

Se você se qualifica, o First Home Savings Account é a melhor ferramenta que existe hoje para montar entrada no Canadá. Até 8 mil dólares por ano, teto de 40 mil na vida, dedutível quando entra e isento quando sai para a compra do primeiro imóvel. Dedutível e isento ao mesmo tempo é raro, e vale aproveitar.

A armadilha é a seguinte: o espaço de aporte só começa a correr quando a conta é aberta, e só um ano não usado é acumulado.

Leia isso de novo, porque é dinheiro. Se você abre a conta hoje e não põe nada dentro, você já começou a gerar espaço. Se você espera três anos para abrir porque “ainda não tem o que colocar”, aqueles anos não voltam. O custo de abrir é zero. O custo de esperar é permanente.

E o FHSA soma com o RRSP Home Buyers’ Plan, que permite sacar até 60 mil dólares do RRSP para a compra, devolvidos ao RRSP ao longo de quinze anos. Os dois juntos cobrem uma entrada bem séria. Qual usar primeiro depende da sua renda e do seu ano fiscal, e é conta, não palpite.

No Brasil o financiamento é um contrato. Aqui ele se renova

Essa confusão aparece em quase toda primeira conversa com cliente brasileiro, e ela não é ignorância de ninguém. É referência diferente.

A referência que você trouxe é de um financiamento imobiliário contratado por todo o prazo, do começo ao fim. No Canadá são duas coisas separadas:

A amortização é o prazo total para quitar: 25 anos, ou 30 anos se você compra o primeiro imóvel com hipoteca segurada. Trinta anos baixa a prestação e acrescenta 0,20% ao prêmio do seguro, o que normalmente vale a pena quando a prestação é o que está apertando.

O prazo do contrato é quanto tempo as condições atuais valem: normalmente de um a cinco anos. No fim dele você renova.

E a renovação é onde está o dinheiro. Nela você pode trocar de credor sem vender a casa, o que significa que o seu banco precisa competir pela sua hipoteca a cada poucos anos em vez de ficar com ela por vinte e cinco. Quem renova no automático, assinando o papel que o banco manda, quase sempre paga mais caro. É literalmente a parte mais fácil de economizar em toda a vida de uma hipoteca, e é a que mais gente deixa passar.

O stress test, em português claro

O credor é obrigado a te aprovar numa taxa maior do que a que você vai pagar. Especificamente, na maior entre 5,25% e a sua taxa de contrato mais dois pontos percentuais.

Então se a sua taxa é 4,5%, você é aprovado em 6,5%, e a diferença entre esses dois números é dinheiro que cabe no seu mês e que você não tem permissão de gastar. Não é o corretor sendo conservador e não é negociável: é regra federal e todo credor aplica.

É por isso que calculadora de internet mente para você. Ela calcula a prestação na taxa real. O credor calcula na taxa do teste. Orçamento de verdade sai de pré-aprovação analisada, não de calculadora.

A entrada que vem da família no Brasil

Doação de familiar direto é fonte legítima de entrada e é um dos jeitos mais comuns de uma primeira compra acontecer. O credor quer uma carta de doação assinada dizendo que é doação e não empréstimo, mais o depósito caindo na sua conta para poder ser rastreado.

Vindo do Brasil, três cuidados a mais.

Documente o caminho antes de mexer no dinheiro, não depois. Extrato da conta de origem, comprovante da transferência, e uma transferência só em vez de cinco. Dinheiro que pula entre contas precisa ser rastreado em cada pulo.

Conte o tempo. Tem credor que exige o valor parado em conta canadense por mais de 30 dias antes do fechamento, então transferência feita na semana da posse pode empurrar a sua data.

E seja honesto comigo sobre o arranjo. Se os seus pais esperam receber de volta, aquilo é empréstimo, e empréstimo muda o que você se qualifica porque entra na conta das suas dívidas. Eu não estou aqui para julgar combinação de família. Estou aqui para estruturar em cima da combinação real, e a que está no papel errado é a que estoura perto do fechamento.

Se a sua entrada vem da venda de um imóvel no Brasil em vez de doação, aquilo tem cuidado próprio e está na página de hipotecas para brasileiros.

Fechar em Alberta custa menos

Vale saber o que você economiza por estar aqui e não em Toronto ou Vancouver.

Alberta não cobra imposto provincial de transferência de imóvel. Em vez dele você paga taxa de registro de título, calculada como 50 dólares mais 5 dólares por cada 5 mil de valor, cobrada duas vezes: sobre a transferência e sobre a hipoteca. Somando honorário de advogado e alguns itens menores, o fechamento costuma ficar entre 1,5% e 4% do preço.

Ontário e Colúmbia Britânica cobram imposto de transferência que todo comprador paga, e imposto extra de comprador estrangeiro por cima. Para a família brasileira escolhendo província, isso é dinheiro de verdade na mesa.

Crédito canadense: duas situações bem diferentes

A escolha mais ampla de credores abre a partir dos 600 e poucos de score, com duas ou três contas de crédito e uns dois anos de histórico atrás delas.

Se você chegou há pouco, a sua ficha é fina por definição, não por erro seu. Ficha fina e ficha manchada são problemas completamente diferentes, e os credores tratam eles de forma diferente. Ficha fina é a situação para a qual os programas New to Canada foram escritos, e isso está na página de hipotecas para recém-chegados.

O erro que eu mais vejo em quem acabou de chegar é evitar crédito por disciplina. Não ter dívida parece virtude, e é, mas não ter histórico nenhum não é a mesma coisa que ter histórico bom. Um cartão simples, usado pouco e pago integral todo mês, constrói ficha enquanto você nem está pensando em casa.

Se você é autônomo também

Primeiro imóvel e renda de empresa ao mesmo tempo é duas conversas, não uma, e é comum na comunidade brasileira daqui. Do lado da entrada você empilha as ferramentas de primeiro imóvel. Do lado da renda, a sua declaração manda, e isso tem as suas próprias regras em hipotecas para autônomos.

Se você se encaixa nos dois, me diga isso na primeira ligação. Muda a ordem das coisas.

Quanto isso custa para você: nada

Nada. A consulta é gratuita e a pré-aprovação completa também. Em compras normais o credor me paga, então o meu conselho não te custa nada em etapa nenhuma. Consultar o seu crédito custa dinheiro para mim e eu nunca repassei isso para cliente.

Na primeira ligação o seu crédito não é tocado.

Ainda não é a hora? Você sai com um plano

Isso acontece bastante e não é fracasso. A conversa define o que falta, em quanto tempo, e em que ordem: abrir o FHSA esta semana, construir dois anos de histórico de crédito, juntar cinco por cento a mais de entrada, fechar o período de experiência no emprego novo.

Quem me procura um ano antes compra em condição melhor do que quem aparece com proposta aceita e condição de financiamento correndo. Essa é a única vantagem nesse processo que é de graça: tempo.