Seu score no Brasil não atravessa a fronteira. A sua casa em Alberta ainda é possível.

Sim, você consegue comprar casa em Alberta tendo chegado há pouco, muitas vezes só com work permit e sem nenhum permanent residency. O obstáculo real quase nunca é o seu status. É o fato de o seu histórico de crédito canadense ter começado do zero no dia em que você desembarcou, e existem programas de credor escritos exatamente para isso. (Prefer English? This page also exists in English: New to Canada mortgages.)

Sou licenciado desde 2018, já financiamos mais de 150 milhões de dólares em hipotecas, e temos nota 5.0 no Google com mais de 30 avaliações. Morei fora em quatro países, incluindo quatro anos no Brasil, então eu sei o que é entrar num banco de um país que não é o seu e sentir que toda pergunta sua é a pergunta errada. A primeira conversa é gratuita, não tem consulta de crédito só para conversar, e você sai dela sabendo onde está de verdade.

O seu score ficou no Brasil

Essa é a parte que ninguém te avisa. Você pode ter trinta anos de nome limpo, cartão pago em dia desde sempre, financiamento de carro quitado e score alto no Serasa. Nada disso atravessa a fronteira. Nenhum birô canadense enxerga o seu CPF, e nenhum credor daqui vai consultar o Serasa ou o SPC. No dia em que você chegou, para efeito de crédito, você nasceu.

Para quem vem de um país onde o score é quase documento de identidade, isso é desorientador. E é exatamente por isso que os programas New to Canada existem. O credor não está pedindo um score que você não pode ter. Ele está pedindo prova de que você paga o que deve, e score é só uma das formas de provar isso.

O que conta no lugar:

O que o credor aceita	Como conseguir	Quando pedir
Doze meses de aluguel pago em dia	Extrato mostrando o pagamento, ou carta do locador	Guarde desde o primeiro mês de Canadá
Doze meses de conta de luz, gás ou internet no seu nome	Faturas e comprovantes de pagamento	Ponha uma conta no seu nome cedo, mesmo dividindo apartamento
Relatório de crédito internacional	Serviço que organiza o seu histórico brasileiro em formato legível para o credor canadense	Mais fácil pedir ainda no Brasil
Carta de referência do seu banco brasileiro	Agência onde você é cliente há anos	Peça antes de vir, presencialmente
Credit score canadense próprio	Um cartão de crédito simples, usado pouco e pago integralmente	Abra na primeira semana, não no primeiro ano

A última linha é a que mais muda a vida de quem vai comprar daqui a dois anos. Um cartão de crédito modesto, aberto cedo e pago em dia todo mês, constrói ficha canadense enquanto você nem está pensando em casa. Quem chega e evita crédito por disciplina, achando que isso é o certo, chega na hora da hipoteca com ficha vazia. Não ter dívida nenhuma e não ter histórico nenhum parecem a mesma coisa para você, e são coisas completamente diferentes para o credor.

5% ou 10% de entrada: o que muda é a papelada

A entrada mínima para quem chegou há pouco é a mesma de qualquer comprador no Canadá: 5% sobre os primeiros 500 mil dólares do preço, 10% sobre a parte entre 500 mil e 1,5 milhão. Programa New to Canada não significa entrada maior.

O que muda muito entre 5% e 10% não é o preço da casa. É o tanto de papel que você precisa juntar para provar que é bom pagador.

	5% de entrada	10% de entrada
Extrato bancário	Normalmente doze meses	Normalmente três meses
Histórico de aluguel	Doze meses, pago em dia	Muitas vezes não pedem
Conta de luz no seu nome	Doze meses	Raramente pedem
Relatório de crédito internacional	Costumam pedir	Muitas vezes não precisa
Carta de referência bancária	Costumam pedir	Às vezes
Tempo para montar a ficha	Semanas	Dias

Para a família que chegou há dezoito meses e não tem doze meses de conta de luz canadense guardados numa gaveta, essa tabela é a diferença entre uma aprovação e um impasse. Os 5% extras não compram taxa melhor. Compram a sua saída de um exercício de arqueologia documental.

Então vale a conversa honesta: esperar mais seis meses e entrar com 10% às vezes é mais rápido no total do que entrar com 5% agora e passar dois meses atrás de documento. Às vezes não é. A decisão é sua, e o meu trabalho numa ligação gratuita é botar os números reais na frente dela.

Antes de planejar essa poupança, confira se os programas de primeiro imóvel estão abertos para você, porque o First Home Savings Account é o jeito legítimo mais rápido que eu conheço de fechar o vão entre 5% e 10%. E aqui tem uma pegadinha que pega brasileiro: o teste não é sobre o que você tem no Canadá. O CRA pergunta se você morou num imóvel próprio no ano atual ou nos quatro anos civis anteriores, e imóvel fora do Canadá conta igual. Quem alugava no Brasil normalmente se qualifica. Quem vendeu o apartamento próprio ano passado para vir, normalmente não.

Comprovar renda quando a sua carreira toda está no Brasil

O credor canadense não lê carteira de trabalho, e não precisa ler. O que ele quer é a sua renda canadense atual: job letter, pay stub recente, e o Notice of Assessment quando você já tem ano fiscal fechado aqui.

Isso incomoda, porque parece que quinze anos de carreira foram apagados. Não foram, mas eles trabalham em outra frente. O seu histórico brasileiro não comprova renda canadense. Ele comprova estabilidade de carreira, e isso sustenta a conversa justamente no cenário mais comum de recém-chegado: você está há sete meses no emprego atual, saindo do período de experiência, e a ficha parece frágil olhada só pelo lado canadense.

Três situações aparecem toda semana no meu escritório. Quem está no período de experiência, normalmente três meses, e precisa saber quais credores esperam e quais não. Quem trabalha por agência ou tem renda variável no primeiro ano. E quem abriu empresa aqui, que é um caminho diferente e está na página de hipotecas para autônomos.

Nenhuma dessas é impedimento. Cada uma tem credor que trabalha com ela e credor que não, e a diferença entre as duas listas é basicamente o que eu faço da vida.

A entrada que vem do Brasil

Dinheiro vindo de fora é a parte que faz muito corretor desistir, e não deveria. Os credores certos aceitam entrada vinda de fora do Canadá. Cada um tem a sua regra sobre de quais países aceita, como o dinheiro precisa ser rastreado, e quanto tempo ele precisa ficar parado em conta.

No caso brasileiro, três coisas decidem se isso vai ser tranquilo ou horrível.

A primeira é o caminho do dinheiro. O credor precisa enxergar a jornada inteira: de onde veio, onde ficou, como se moveu. Isso é fácil de montar enquanto o dinheiro ainda está na conta de origem e quase sempre doloroso de reconstruir depois. Antes de transferir qualquer coisa, salve o extrato da conta de origem, guarde o contrato da venda ou o comprovante da doação que está por trás, e use uma transferência só em vez de cinco.

A segunda é o tempo. Tem credor que exige o dinheiro parado em conta canadense por mais de 30 dias antes do fechamento. Se você vai comprar em alguns meses, traga agora. E venda de imóvel no Brasil paga no prazo do contrato, não no seu: já vi cliente seguir o contrato à risca e ainda assim ficar esperando o dinheiro sair.

A terceira é o formato. Extrato bancário brasileiro não se parece com extrato canadense, e alguém vai ter que ler cada movimentação e casar uma com a outra. Eu trabalho com parceiros de crédito que têm brasileiros na equipe de análise, então o contrato de compra e venda em português muitas vezes é aceito sem tradução juramentada. Isso economiza semanas, e é um dos motivos pelos quais vale escolher o credor antes de escolher a casa.

Alberta é mais barata de fechar do que Toronto ou Vancouver

Boa parte das famílias brasileiras que eu atendo chegou pensando em Toronto ou Vancouver e acabou em Alberta. Vale saber o que isso muda no fechamento.

Alberta não cobra imposto de comprador estrangeiro, e também não cobra imposto provincial de transferência de imóvel. A Colúmbia Britânica e Ontário cobram um imposto extra do comprador estrangeiro por cima de um imposto de transferência que todo mundo paga. Aqui você paga só as taxas de registro de título, que são bem menores.

E a lei federal que restringe a compra por estrangeiros tem um lado geográfico que quase ninguém conhece: ela só vale dentro das regiões metropolitanas e aglomerações censitárias. Calgary e Edmonton estão dentro. Boa parte do interior de Alberta está fora, e ali a restrição simplesmente não se aplica. Os limites não seguem placa de cidade nem divisa de município de um jeito que dê para adivinhar, então a gente confere o endereço específico no mapa federal antes de você fazer proposta.

A lei está marcada para acabar em 1º de janeiro de 2027, e Ottawa vem discutindo o que entra no lugar, então os detalhes podem mudar. Eu confiro a regra como ela está na fonte federal em cada ficha, e não aceito palavra de atendente de banco sobre uma coisa desse tamanho.

O banco disse não

Muita gente chega até mim desanimada. Entrou no banco do dia a dia, ouviu não sem explicação de verdade, e concluiu que a porta estava fechada. Na maioria das vezes não estava.

Um banco é um credor. Ele aplica uma política e a visão de um analista, e se a sua ficha não tem o formato daquela política, ali acaba para ele. Como corretor eu levo a mesma ficha para mais de 50 credores numa aplicação só, incluindo os que construíram programa de propósito para a situação que os bancos grandes não querem tocar.

Um não do seu banco normalmente é o começo da conversa, não o fim dela. Se você tem uma carta de recusa na caixa de entrada, é a melhor coisa que você pode trazer para a primeira ligação.

Quanto isso custa para você: nada

Nada. A consulta é gratuita, e a pré-aprovação completa também. Em compras normais o credor me paga, então o meu conselho não te custa nada em nenhuma etapa. Consultar o seu crédito na pré-aprovação custa dinheiro para mim, e eu nunca repassei isso para cliente nenhum.

Na primeira ligação o seu crédito não é tocado. Aquilo é só uma conversa. O crédito só é consultado depois, com a sua autorização, quando você decide seguir.

E se o seu próprio banco for a resposta certa para você, eu vou te dizer isso. Inclusive te ajudo a conseguir uma taxa melhor com ele, e você não me deve nada. Já mandei muita gente de volta para o próprio banco. É assim que funciona, e é por isso que a primeira ligação é segura.

Dois sócios, duas casas

A ficha em que eu penso com mais frequência era de dois sócios, amigos, os dois recém-chegados e os dois brasileiros. Tinham uma empresa pequena junto e queriam comprar a primeira casa canadense mais ou menos na mesma época.

A gente pegou as duas. Atendi cada um em português e em inglês, expliquei o que o credor de cada um precisava, e os dois entraram nas suas próprias casas. Ver dois amigos que construíram algo aqui juntos fincarem raiz os dois no país novo é uma das coisas mais gratificantes que eu já fiz nesse trabalho.

Como é a primeira ligação

Vinte minutos, por telefone ou vídeo, como for melhor para você, em português se preferir. A gente passa pelo seu status e pelas datas do seu permit, pela sua renda, pela sua entrada e onde ela está parada, e por quando você quer estar numa casa. Você não precisa juntar documento antes. Traga o que tem e eu digo o que falta.

Você termina essa ligação sabendo três coisas: se você se qualifica hoje, para quanto você se qualificaria, e o que consertar se a resposta for ainda não.

Se estiver pronto, o passo seguinte é uma pré-aprovação analisada de verdade, com crédito consultado e documentos lidos, para você procurar casa com número real em vez de chute. Para recém-chegado isso pesa ainda mais, porque aprovação firme é o que faz o vendedor levar a sua proposta a sério quando tem mais de uma na mesa.

Se quiser se preparar, os documentos que mais aparecem são o work permit ou a confirmação de PR, o passaporte, um pay stub ou job letter recente, e algum registro de como você lidou com dinheiro desde que chegou. Se a sua entrada vem do Brasil, comece o rastro de papel agora. E se a sua situação é especificamente a de brasileiro em Alberta, a página de hipotecas para brasileiros entra em mais detalhe sobre a lei de compra por estrangeiros e sobre o dinheiro que vem do Brasil.

Nada disso precisa estar perfeito para a gente conversar.