Sua hipoteca inteira em português, com um corretor que morou quatro anos no Brasil

Quando um brasileiro me pergunta se eu falo português, a resposta é sempre sim. Aquele português do gringo mesmo, né? Não é perfeito nem perto, mas eu adoro poder falar, porque me dá um outro jeito de me conectar com essa amada comunidade brasileira. Morei quatro anos no Brasil, minha esposa é brasileira, e em um ano típico, 30 a 40% dos meus clientes são brasileiros, muitos chegando por indicação de clientes antigos e de parceiras como a Amanda Lima, corretora de imóveis brasileira. Se você está comprando casa em Alberta, podemos fazer a sua hipoteca inteira em português, do primeiro papo até a entrega das chaves. (Prefer English? This page also exists in English: Mortgages for Brazilians.)

Por que um corretor canadense fala português?

Morei no Brasil uns quatro anos, e esses anos foram fundamentais para a minha vida. Os brasileiros me aceitaram, me abraçaram e me ajudaram demais, principalmente os mineiros, que são meus amigos até hoje, e depois o pessoal de Vila Velha, onde vivi a vida capixaba e toquei um pequeno negócio perto da praia. Todas essas pessoas me fizeram sentir parte da comunidade, e eu me sinto muito sortudo por isso. Minha esposa Paula é brasileira, nossos três meninos se consideram canadense-brasileiros, e lá em casa a gente fala o máximo de português que consegue.

Hoje eu adoro ver a comunidade brasileira crescendo em Alberta inteira. E adoro ajudar brasileiros a comprar casa, porque posso facilitar um processo que parece tão difícil, mas não é tão difícil assim. Ajudar brasileiros a começar a vida no Canadá é a minha forma de retribuir, ao lado de gente como a Amanda Lima no lado imobiliário e o Alex e o Gustavo do Samba Brazilian Market, o tipo de pessoa que constrói comunidade e faz Alberta parecer um pouco mais com casa.

O melhor dos dois mundos

Eu acho que, trabalhando comigo, meus clientes brasileiros têm o melhor dos dois mundos: um cara que é meio brasileiro, que entende a cultura e o jeito que o brasileiro trabalha, mas que também entende o sistema canadense, trabalha dentro das normas daqui e pode ajudar você a fazer o melhor negócio que tem. É isso que eu trago para a mesa.

Você pode comprar agora? O seu status decide, e a regra muda em 1º de janeiro de 2027

A lei federal que restringe a compra de imóvel residencial por estrangeiros entrou em vigor em 1º de janeiro de 2023 e foi prorrogada em 2024 até 1º de janeiro de 2027. Ela causa mais medo na comunidade brasileira do que quase qualquer outra coisa, e boa parte desse medo não precisa existir, porque a lei nunca valeu para cidadãos canadenses nem para permanent residents e deixa de fora muita gente que não é nem uma coisa nem outra.

Quem tem work permit válido fica de fora da restrição quando faltam 183 dias ou mais no permit na data da compra e quando ainda não comprou um imóvel no Canadá enquanto a lei está valendo. Para estudante o teste é mais duro: imposto de renda declarado em cada um dos cinco anos anteriores, presença física no Canadá de pelo menos 244 dias em cada um desses cinco anos, nenhuma compra anterior durante a vigência da lei, e preço de compra de no máximo 500 mil dólares. Refugiados e pessoas protegidas também ficam de fora. Está tudo no FAQ oficial da CMHC sobre a lei, que é o documento para ler, em vez do resumo que eu ou qualquer outra pessoa faça para você. (Os sites do governo canadense estão em inglês e francês, mas a gente conversa sobre eles em português.)

A sua situação	Pode comprar pelas regras de hoje?	O que normalmente faz o arquivo funcionar	Entrada mínima
Cidadão canadense ou PR	Sim, e nunca esteve na restrição	Análise normal, ou programa de recém-chegado se o crédito canadense for curto	A partir de 5%
Work permit, 183 dias ou mais	Sim, se você ainda não comprou durante a vigência da lei	New to Canada, com crédito internacional ou carta do banco no Brasil	A partir de 5%
Work permit, menos de 183 dias	Não dentro das cidades que a lei cobre	Renovar o permit primeiro costuma ser o caminho mais curto	A partir de 5% depois que qualificar
Study permit	Só cumprindo os testes de imposto e presença dos cinco anos	Raramente é a hora certa; status e crédito vêm antes	Caso a caso
Visitante, ou ainda sem status	Não dentro das cidades que a lei cobre	Montar o arquivo agora para não travar depois	Ainda não

Esses são os casos comuns, não a lei inteira, e a coluna da entrada é o que a seguradora permite, não o que todo banco faz. A sua resposta sai em uma conversa.

Onde a lei vale, e onde ela não vale

Essa é a parte que quase ninguém sabe. A restrição só pega dentro das regiões metropolitanas e das aglomerações censitárias, que é o jeito do Statistics Canada de falar de uma cidade mais o cinturão que trabalha nela. Uma região metropolitana precisa de 100 mil pessoas, com pelo menos 50 mil no núcleo; uma aglomeração precisa de só 10 mil. Calgary e Edmonton estão bem dentro, junto com as cidades vizinhas que trabalham nelas. Muita cidade menor de Alberta não está, e nesses lugares a lei simplesmente não se aplica.

Isso pesa mais em Alberta do que na maioria das províncias, porque boa parte da província fica fora desses limites. E é também a coisa mais fácil de errar, porque os limites são desenhados em cima de para onde as pessoas vão trabalhar, não em cima da placa na entrada da cidade, e um lugar que você chamaria de interior pode estar dentro de uma aglomeração que você nunca ouviu falar. Eu confiro o endereço específico, não a região em geral, porque a diferença entre os dois aqui é jurídica.

Vale conhecer as outras bordas da lei também. Ela cobre prédios de até três unidades, então um prédio de quatro unidades ou mais fica de fora. Quem descumpre pode levar multa de até 10 mil dólares, e o juiz pode mandar vender o imóvel, com a recuperação do vendedor limitada ao que ele pagou.

Entrada que vem do Brasil

Muitos dos meus clientes vendem um imóvel no Brasil para dar a entrada aqui. O banco precisa ver o caminho todo do dinheiro: a venda, o depósito, a transferência para o Canadá. Já fiz isso muitas vezes, e tenho parceiros de crédito com brasileiros na equipe de análise, o que significa que muitas vezes o seu contrato de compra e venda em português é aceito sem precisar pagar tradução juramentada. Saber para qual banco mandar um arquivo brasileiro é metade da batalha. Essa metade eu já venci por você.

Comece a juntar o papel antes de precisar dele. Uma venda no Brasil documentada desde o começo, o contrato, o comprovante do depósito e a transferência para a sua conta canadense, passa pelo pre-approval tão fácil quanto qualquer outra entrada. O mesmo dinheiro sem rastro atrás dele pode travar o arquivo por semanas, e reconstruir depois é sempre mais difícil do que registrar na hora.

Como trazer o dinheiro, e quando começar

A parte difícil do arquivo brasileiro quase nunca é a renda nem o crédito. Isso a gente resolve no pre-approval, e quase sempre tem caminho. O problema é a entrada, e mais especificamente o caminho que o dinheiro fez até chegar aqui. O plano é o mesmo em quase todo arquivo: traga cedo, coloque em uma conta só, e não mexa mais.

Cedo importa por dois motivos. Tem banco que exige o dinheiro parado em conta canadense por mais de 30 dias antes de fechar, então uma transferência feita na semana da posse pode ser justamente o que empurra a sua data. E venda de imóvel no Brasil paga no prazo do contrato, não no seu. Já tive cliente que fez tudo certo, seguiu o contrato à risca, e mesmo assim teve que esperar o dinheiro sair. Isso a gente contorna quando sabe no primeiro mês, e sai caro quando descobre na última semana.

Uma conta só importa do mesmo jeito. Dinheiro que passa por várias contas no Brasil, vem para o Canadá e ainda circula entre contas daqui precisa ser rastreado em cada passo, e cada passo pede um documento. O extrato bancário brasileiro tem um formato diferente do canadense, então alguém vai ter que ler cada pulo e casar um com o outro. Duas ou três movimentações transformam um arquivo que era simples em trabalho de reconstrução. Manda para uma conta só, deixa parado, e essa pergunta deixa de existir.

Quem tem empresa no Brasil é onde o rastro costuma ser mais fraco. Se você é dono de negócio e o dinheiro andou entre a conta da empresa e a sua conta pessoal, isso é normal e tem explicação, mas a explicação vem com documento, não com uma frase. Quanto antes a gente olhar, menor é esse trabalho.

Nada disso elimina ninguém. Dá para trabalhar com tudo isso, e eu já trabalhei. É problema de prazo, não de crédito, e é exatamente por isso que eu prefiro falar com você antes de o dinheiro se mexer, e não depois.

O seu crédito do Brasil não vem junto, mas outra coisa vem

Os birôs de crédito canadenses não recebem nada do Brasil, então a maioria dos recém-chegados abre o primeiro arquivo aqui no zero. Isso não é o obstáculo que parece. Pelos programas New to Canada, um relatório de crédito internacional ou uma carta de referência do seu banco no Brasil pode entrar no lugar do histórico canadense, e comprovante de aluguel e de contas pagas ajuda também. O programa Newcomers da CMHC pede pontuação de crédito mínima de 600 de pelo menos um dos compradores ou avalista, em imóvel para morar com preço abaixo de 1,5 milhão de dólares, e coloca a entrada mínima em 5% para recém-chegado com autorização para trabalhar, não só para quem tem PR.

Quando o arquivo ainda não fecha, o que resolve costuma ser tempo, não dinheiro. Um cartão de crédito usado leve e pago integral, um financiamento de carro levado até o fim, aluguel pago de um jeito que alguém consiga comprovar: uns dois anos disso muitas vezes é exatamente o que transforma uma negativa em aprovação. Se vai ser a sua primeira casa no Canadá, a página de primeira compra mostra os programas que se somam a isso. Eu prefiro montar esse plano com você na primeira conversa do que ver você levar um não na agência e concluir que o Canadá não empresta para brasileiro.

O que Alberta não cobra de você

A Colúmbia Britânica e Ontário cobram um imposto extra do comprador estrangeiro, por cima de um imposto de transferência de imóvel que todo mundo paga. Alberta não tem nenhum dos dois. Aqui não existe imposto de comprador estrangeiro e não existe imposto provincial de transferência; você paga as taxas de registro do título, que são pequenas perto disso. Junte com preço bem abaixo de Toronto e Vancouver e você entende boa parte do motivo de a comunidade brasileira em Alberta não parar de crescer. Vale mandar isso para a família que ainda está decidindo para que lugar do Canadá vir.

Em português ou em inglês, você escolhe

Tem cliente que quer tudo em português, tem cliente que quer inglês para praticar, e a maioria quer misturar. Vamos no seu ritmo. E se ninguém nunca te explicou como funciona a hipoteca canadense (que a entrada mínima pode ser só 5%, mesmo se você já teve casa; o que é o stress test; por que o pre-approval vem primeiro), eu adoro ensinar. De verdade. Paciência e empatia fazem parte do serviço.

O que acontece quando você entra em contato

A primeira conversa é uma conversa. Você me conta o seu status, mais ou menos quanto você ganha e onde você ganha, e de onde vem a entrada, e eu te falo se dá para comprar agora, quanto daria para financiar, ou o que precisa mudar primeiro. Vinte a trinta minutos, sem consulta ao crédito só para conversar, em português se preferir.

Arquivo de recém-chegado atrai muito conselho ruim, então, para constar: eu sou um profissional de hipoteca licenciado em Alberta, trabalhando com a BRX Mortgage Inc. e regulado pelo Real Estate Council of Alberta (RECA). Eu tenho acesso a mais de 50 credores, o que pesa mais aqui do que em qualquer outro tipo de arquivo, porque um arquivo de recém-chegado negado por um banco muitas vezes é aprovado por outro sem mudar uma linha do pedido.

Vamos ver as suas opções

Se você pode comprar hoje depende do seu status, de onde fica o imóvel e de onde está o seu dinheiro. Os três dá para conferir, e nenhum deles deve ficar no chute. A consulta é grátis e sem compromisso. A gente encontra o seu caminho juntos, em português se preferir.