Não é agiota. É um credor registrado, com tudo divulgado por escrito e com data de saída.

Hipoteca privada é um empréstimo de um investidor pessoa física ou de uma mortgage investment corporation em vez de um banco, aprovado principalmente pela equity do imóvel e não pela sua renda ou pelo seu crédito. É curto por desenho, caro de propósito, e nunca deveria ser feito sem uma saída combinada antes. (Prefer English? This page also exists in English: private mortgages.)

Se o nome te deu um aperto, faz sentido. Vou começar por aí.

Não é agiota, e a diferença está no papel

No Canadá isso é um produto registrado, não um acordo de boca.

O credor é um investidor identificado ou uma mortgage investment corporation. A operação é registrada na matrícula do imóvel, igual a qualquer hipoteca de banco. E em Alberta a corretora de hipoteca é obrigada a fazer as divulgações de relacionamento e de remuneração por escrito: quem recebe o quê, de quem, e quanto. O tomador que não é representado numa operação privada assina um formulário chamado Borrower Disclosure and Consent exatamente para isso ficar registrado.

Eu sou licenciado desde 2018, trabalho com a BRX Mortgage Inc. e sou regulado pelo Real Estate Council of Alberta. Já financiamos mais de 150 milhões de dólares em hipotecas e temos nota 5.0 no Google com mais de 30 avaliações.

Nada disso faz o produto ser barato. Faz ele ser transparente, e essas são coisas diferentes que vale não confundir.

O que ele custa, itemizado

Vou escrever o custo antes de escrever os benefícios, porque é assim que eu converso sobre isso.

Item	Faixa em Alberta
Taxa de juros ao ano	Aproximadamente 6% a 15%, dependendo da posição, do imóvel e da saída
Honorário do credor	Cerca de 1,5%
Honorário do corretor	Cerca de 1,5%
Total de honorários	Cerca de 3%, normalmente deduzidos do valor liberado

A faixa de 6 a 15 é larga porque a posição muda tudo. Primeira posição num imóvel bom em Calgary com venda assinada fica na parte de baixo. Segunda posição num imóvel difícil com saída incerta fica na de cima.

E eu converto isso em dólares por mês e em dólares no prazo inteiro para o seu caso específico, antes de você assinar qualquer coisa. Percentual não ajuda a decidir. Prestação ajuda.

Para quem isso é a ferramenta certa

Três situações cobrem quase tudo que eu vejo, e todas as três são problemas de prazo e não de solvência.

Ponte entre duas casas. Você achou a próxima e a sua ainda não vendeu. O privado cobre o intervalo e sai no fechamento da venda. É o uso mais limpo que existe, porque a saída é um documento com data.

Obra ou projeto. O imóvel não financia num banco comum no estado em que está, e vai financiar quando estiver pronto. O privado paga a obra e sai no refinanciamento.

Arquivo que o banco não consegue ler hoje. Essa é a mais comum entre os meus clientes brasileiros e vale descrever direito: empresa aberta aqui há pouco tempo, ou negócio forte no Brasil que não conta como renda canadense, nenhum Notice of Assessment daqui ainda, e um imóvel sólido por trás. O banco olha a sua ficha e não vê nada em que se apoiar. O credor privado olha o imóvel. Um ou dois anos depois, com dois anos fiscais fechados, você refinancia num credor comum, e aí a conversa muda para hipotecas para autônomos.

As três saídas, e o que cada uma exige

A saída é a parte que decide se esse crédito foi uma boa ideia.

Uma venda fechando é a saída mais sólida, porque é um contrato com data. O que ela exige é folga: se a sua ponte tem prazo de doze meses e a venda está prevista para o décimo primeiro, você não tem plano, tem esperança.

Um projeto terminando exige orçamento realista e um credor comum pré-identificado para a saída. Obra atrasa. O prazo precisa absorver atraso.

Um refinanciamento de volta ao prime é a saída mais comum e a que mais depende de você. Ela exige que a coisa que estava faltando tenha sido de fato arrumada: o crédito reparado, o ano fiscal fechado, a renda comprovável. É por isso que, quando eu monto um privado com essa saída, a gente escreve na mesma conversa o que vai mudar nos próximos dezoito meses. Sem isso, a renovação do privado já está contratada e ninguém disse em voz alta.

O que pode dar errado, dito sem rodeio

A saída não acontecer no prazo. É isso, e é quase sempre isso.

A venda não fecha. A obra atrasa três meses. O refinanciamento não qualifica porque o crédito não foi reparado como combinado. O resultado é renovar o privado, pagando honorários outra vez, com mais um ano de juro alto em cima.

Eu reduzo esse risco de duas formas: prazo com folga, e um plano B nomeado antes de assinar. Se o seu caso não tiver folga nenhuma, eu digo na primeira conversa, não no décimo mês.

Pagar só juro, aqui, faz sentido

Em outros contextos eu diria que juro-só é um pagamento e não um plano. Aqui é diferente, porque o crédito vai ser quitado pela saída e não pela amortização. Abater saldo em doze meses não é o objetivo; atravessar os doze meses é.

O risco permanece o mesmo e vale dizer: se a saída não acontecer, você chega no fim devendo exatamente o que pegou, com menos tempo disponível. Daí toda a insistência anterior.

Cinco perguntas antes de assinar qualquer privada

Faça essas com qualquer pessoa, inclusive comigo.

Qual é a taxa anual e qual é o custo total em dólares no prazo inteiro. Quais são todos os honorários e para quem vai cada um. Qual é exatamente a minha saída e o que precisa ser verdade para ela funcionar. O que acontece se eu quitar antes do prazo. E quem está me representando nessa operação, por escrito.

Em Alberta você tem direito às divulgações de relacionamento e de remuneração por escrito. Se alguém hesitar em qualquer uma dessas cinco perguntas, você já tem a sua resposta sobre essa pessoa.

Como é a primeira ligação

Vinte minutos, em português. A gente calcula o espaço que existe no imóvel contando a hipoteca que já está lá, nomeia a saída e põe data nela, e eu itemizo o custo em dólares.

E se o custo não se justificar no seu caso, ou se a saída não ficar de pé, eu digo isso e a gente conversa sobre o que de fato resolve, mesmo que não seja nada que eu venda hoje.