Morar em uma unidade e alugar a outra muda a entrada de 20% para 5%

Se você quer comprar um imóvel para alugar em Alberta, a primeira coisa que vale saber é que a entrada mínima muda de 20% para 5% dependendo de uma decisão sua: morar ou não morar em uma das unidades. Num imóvel de 700 mil dólares, isso é a diferença entre precisar de 140 mil e precisar de 35 mil. (Prefer English? This page also exists in English: investment property mortgages.)

Sou licenciado desde 2018, já financiamos mais de 150 milhões de dólares em hipotecas, e temos nota 5.0 no Google com mais de 30 avaliações. A primeira conversa é gratuita, em português, e a gente monta a conta do fluxo de caixa junto.

A regra que muda a aritmética

O seguro de hipoteca trata imóvel próprio e imóvel de renda como coisas diferentes, e essa distinção é onde está o dinheiro.

O que você compra	Financiamento máximo	Entrada mínima
Imóvel de uma ou duas unidades onde você mora	95% do valor	5% sobre os primeiros 500 mil, 10% sobre o resto
Imóvel de três ou quatro unidades onde você mora	90% do valor	10% sobre o total
Imóvel que ninguém da família ocupa	80% do valor	20%

A terceira linha é o que a maioria das pessoas pensa quando pensa em investimento. As duas primeiras são onde a conversa fica interessante.

Comprar um duplex, morar em uma metade e alugar a outra é tecnicamente comprar a sua casa. A entrada mínima é a de casa própria, o seguro de hipoteca está disponível, e o aluguel da outra unidade ajuda a qualificar. Você se tornou proprietário de aluguel pagando entrada de primeiro comprador.

Para muitas famílias brasileiras isso cai especialmente bem, porque dividir um endereço entre duas gerações ou entre família e inquilino não soa como sacrifício do jeito que soa para outras culturas. É uma vantagem cultural que vira vantagem financeira direta aqui.

Financiamento com seguro exige valor de garantia abaixo de 1,5 milhão de dólares, e a amortização fica em 25 anos, salvo primeiro imóvel ou imóvel novo, que permitem 30.

Como o credor conta o aluguel, e por que isso decide tudo

Esse é o ponto mais técnico da página e o que mais muda o seu resultado.

O credor sabe que o imóvel vai gerar aluguel, e precisa decidir quanto desse aluguel entra na sua qualificação. Existem duas abordagens, e a escolha é de cada credor.

O add-back soma uma parte do aluguel à sua renda. Historicamente muitos credores usavam metade.

O rental offset abate o aluguel direto da despesa do imóvel, e existe credor fazendo offset de até 90% do aluguel.

A diferença entre esses dois tratamentos, na mesma ficha, com a mesma renda e o mesmo imóvel, muda o seu teto de compra em dezenas de milhares de dólares. É a razão mais concreta que eu conheço para não aceitar o primeiro sim que aparecer.

E existem planilhas de aluguel específicas de cada credor que mudam isso ainda mais. Saber qual credor lê a sua ficha do jeito mais favorável é metade do meu trabalho nesse tipo de compra.

A rota da unidade secundária

Uma regra mudou e abriu um caminho que vale considerar antes de você sair procurando um segundo imóvel.

Quem já é dono pode refinanciar até 90% do valor do imóvel depois da obra, em imóvel próprio abaixo de 2 milhões de dólares e em prazo de até 30 anos, especificamente para construir uma unidade secundária independente.

Ou seja: você financia a construção de um basement suite legalizado, ou de uma unidade no fundo do lote, usando a valorização que a própria obra vai criar. Um endereço, uma hipoteca, e renda nova entrando.

Para muita família isso é melhor do que comprar um segundo imóvel. Não tem segunda entrada, não tem segundo imposto predial, não tem segundo deslocamento para administrar. E se a unidade for para um parente, que é um arranjo comum entre os meus clientes brasileiros, você resolveu moradia de família e capacidade de pagamento no mesmo movimento.

Eu estou trabalhando em financiamentos desse tipo agora, incluindo em acreagem fora da cidade, então se a sua ideia é essa, vale conversar sobre o seu lote específico.

Taxa é um insumo. Fluxo de caixa é a coisa

Um imóvel aprovado com taxa excelente e fluxo negativo não é uma conquista, é uma conta mensal nova.

A planilha real tem mais linhas do que a prestação: imposto predial, seguro, condomínio se houver, manutenção, vacância, e administração se você não for administrar. Em Alberta a vacância e o custo de manutenção variam bastante entre Calgary e as cidades menores, e entre casa e condomínio.

Eu monto essa conta com você antes da proposta. É um trabalho de meia hora que evita descobrir o número verdadeiro depois da posse.

Alberta como lugar para ser proprietário

Alberta não tem controle de aluguel, o que é incomum no Canadá. O reajuste pode acontecer uma vez a cada 12 meses, com três meses completos de aviso por escrito num contrato mês a mês, e não existe teto para o valor.

Isso é liberdade e é responsabilidade. Quem te limita é o mercado, não a lei. Para quem veio de um sistema de aluguel reajustado por índice contratual, isso surpreende nos dois sentidos: dá mais espaço e exige mais julgamento.

Somando a ausência de imposto provincial de transferência de imóvel, o custo de entrar e de operar aqui é mais baixo do que na maioria das províncias.

Se a sua renda é de empresa

Muito investidor brasileiro que eu atendo é dono de negócio, e aí as duas conversas se cruzam: o tratamento do aluguel de um lado e o tratamento da renda de empresa do outro. Cada um tem a sua lista de credores, e a interseção é menor que cada lista separada.

Isso é trabalhável e eu faço, mas é exatamente o cenário em que aplicar no banco da esquina gera um não sem explicação. A parte da renda de empresa está em hipotecas para autônomos.

De onde vem a entrada

Poupança, equity de outro imóvel que você já tem aqui via refinanciamento, doação de familiar direto com carta assinada, ou venda de imóvel no Brasil com o caminho do dinheiro documentado.

A última é a mais comum entre os meus clientes e a que exige mais cuidado com prazo e rastro, e está detalhada em hipotecas para brasileiros. O que muda em imóvel de investimento é a atenção: a entrada é maior, então o credor olha com mais cuidado de onde ela veio.

Como é a primeira ligação

Vinte minutos, em português. A gente decide primeiro a pergunta que muda tudo, se você vai morar em uma unidade ou não, calcula a entrada nos dois cenários, estima o aluguel e monta o fluxo de caixa com os custos reais, e eu te digo qual credor lê a sua ficha do jeito mais favorável.

Se você está pensando em unidade secundária em vez de segundo imóvel, traga o endereço e eu comparo os dois caminhos com números.