A sua casa em Alberta já virou dinheiro. Você só não foi avisado disso.

Se você comprou em Alberta há alguns anos, a sua casa provavelmente vale mais hoje e o seu saldo é menor. A diferença entre essas duas coisas é equity, e dá para acessar ela sem vender nada. É uma ferramenta de rotina aqui e quase ninguém que chegou do Brasil sabe que ela existe. (Prefer English? This page also exists in English: mortgage refinancing.)

Sou licenciado desde 2018, já financiamos mais de 150 milhões de dólares em hipotecas, e temos nota 5.0 no Google com mais de 30 avaliações. A primeira conversa é gratuita, não tem consulta de crédito, e a conta da multa é a primeira coisa que eu faço, não a última.

A ferramenta que você não trouxe na bagagem

No Brasil, usar a casa própria como garantia para liberar dinheiro existe, mas é incomum e caro, e carrega um certo cheiro de desespero. Quase todo cliente brasileiro meu chega sem essa ferramenta no repertório.

Aqui é rotina, e com taxa de hipoteca em vez de taxa de crédito pessoal. Não é consignado, não é empréstimo pessoal, não é antecipação de nada. É a sua própria hipoteca sendo reescrita num valor maior, com a diferença caindo na sua conta.

O teto é 80% do valor de avaliação do imóvel, menos o que você ainda deve. Numa casa avaliada em 600 mil com 300 mil de saldo: 80% de 600 mil é 480 mil, menos os 300 mil que você deve, sobram até 180 mil acessíveis.

Esse 80% é teto duro. Hipoteca refinanciada não pode ter seguro de hipoteca, e é o seguro que permite passar de 80% numa compra. Então não existe credor que estique isso, e qualquer um que prometer o contrário está te vendendo outra coisa.

A multa primeiro, o resto depois

Essa é a parte em que eu sou chato de propósito.

Quebrar a hipoteca no meio do prazo normalmente gera multa. Em taxa variável costuma ser três meses de juros, que é um número que a maioria das pessoas acha razoável quando vê. Em taxa fixa costuma ser a maior entre três meses de juros e o interest rate differential, que é a conta que o credor faz da diferença entre a sua taxa e a taxa atual, multiplicada pelo tempo que falta de prazo. Esse segundo número passa de dez mil dólares sem esforço.

Eu levanto essa conta antes de conversar sobre quanto você conseguiria pegar, porque às vezes ela mata a ideia sozinha, e saber disso na primeira ligação é melhor do que descobrir depois de você já ter feito planos com o dinheiro.

Cartão de crédito do primeiro ano no Canadá

Esse cenário é tão comum na comunidade brasileira daqui que merece seção própria.

O primeiro ou segundo ano no Canadá custa caro de um jeito que ninguém planeja. Você mobiliou a casa do zero, comprou carro, pagou coisas de escola das crianças, talvez cobriu um período entre empregos. Nada disso foi irresponsabilidade. Foi começar uma vida inteira de novo em um ano, e boa parte foi no cartão, porque cartão era o crédito que você conseguia enquanto a sua ficha era fina.

Alguns anos depois a casa valorizou, a sua renda estabilizou, e você está pagando juro de cartão sobre uma dívida que nasceu de mudar de país.

Consolidar isso num refinanciamento funciona, e o alívio no caixa do mês é imediato e real. Mas eu não vou te vender isso sem dizer o outro lado, porque ele importa.

Você está transformando dívida sem garantia em dívida garantida pela sua casa. Dívida de cartão é ruim e cara; se você não paga, é o seu crédito que sofre. Dívida de hipoteca é barata; se você não paga, é a sua casa que está na linha. E a consolidação normalmente reinicia ou estica a amortização, então uma dívida que ia acabar em três anos pode passar a ser paga ao longo de vinte, pagando bem mais juro no total mesmo com taxa muito menor.

	Deixar no cartão	Consolidar na hipoteca
Taxa de juros	Muito alta	Taxa de hipoteca
Prestação mensal	Alta	Bem mais baixa
Prazo para acabar	Curto, se você aguentar o ritmo	Normalmente esticado para o prazo da hipoteca
Juro total pago	Pode ser menor, se você aguentar	Pode ser maior, apesar da taxa menor
O que está em risco	Seu crédito	Sua casa

Eu faço essa conta com os seus números na frente. Na maioria dos casos que eu vejo, consolidar é a decisão certa, e a razão é simples: o plano de “aguentar o ritmo” quase nunca sobrevive ao ano seguinte. Mas essa é uma conclusão que tem que sair da sua conta, não do meu discurso.

E se eu quiser mandar para o Brasil

Isso aparece. Ajudar a família, comprar algo lá, quitar dívida que ficou. O dinheiro é seu e o uso é decisão sua, não do credor.

Duas honestidades. A primeira: você vai pagar em dólar canadense, com a sua casa canadense em garantia, um valor que vai render ou se gastar em real, e o câmbio entra nessa conta de um jeito que ninguém controla por vinte e cinco anos. Não é argumento contra, é fator que precisa estar na planilha.

A segunda: operação cambial e tributação de movimentação entre países não é a minha área. Eu te mostro com precisão o custo do lado canadense, e nessa outra parte você precisa de um contador que trabalhe com Brasil e Canadá. Prefiro te dizer onde o meu conhecimento termina a improvisar.

Refinanciar não é o único caminho

Três ferramentas resolvem problemas parecidos de formas diferentes, e escolher errado custa dinheiro.

Ferramenta	Quando ela é a certa	O custo
Refinanciamento	Você precisa de um valor grande de uma vez e a multa é pequena ou zero	Multa de quebra, mais custo de avaliação e jurídico
HELOC	Você quer acesso a uma reserva e vai usar aos poucos	Taxa normalmente acima da hipoteca, e só sobre o que você saca
Segunda hipoteca	A multa de quebrar a primeira é alta demais e você não quer tocar nela	Taxa mais alta sobre a parte nova, primeira hipoteca intacta

A segunda hipoteca é a mais subestimada das três exatamente no cenário de quem tem taxa boa travada de alguns anos atrás. Quebrar aquela hipoteca para refinanciar pode custar mais do que a taxa mais alta sobre a parte nova, e aí preservar a primeira é a decisão matematicamente melhor.

Se você usou o First-Time Home Buyer Incentive, me diga logo

Se você comprou com o First-Time Home Buyer Incentive, aquele programa de participação do governo, me diga isso na primeira ligação.

Certos refinanciamentos exigem a quitação integral daquele empréstimo de participação, e ela é calculada sobre o que a sua casa vale hoje, não sobre o que foi adiantado para você. Em Alberta, com a valorização dos últimos anos, essa diferença não é pequena. É o tipo de surpresa que aparece no meio do processo e muda a conta inteira, então vale trazer no começo.

Se você é autônomo

Refinanciamento passa pelo stress test como qualquer hipoteca nova, e para dono de empresa isso significa que a conversa volta para a sua declaração. Pagar a prestação em dia há cinco anos não substitui qualificação, o que surpreende quase todo mundo.

Muita gente também refinancia justamente para injetar capital no negócio. Funciona, e tem a sua própria conversa em hipotecas para autônomos.

Quando eu digo para não refinanciar

Quando a multa come a economia. Quando falta pouco para a renovação e esperar resolve de graça. Quando o valor que você precisa é pequeno e um HELOC serve melhor. E quando o problema real não é a estrutura da dívida e sim um fluxo de caixa que o refinanciamento só adia por dezoito meses.

Esse último é o mais delicado e o mais importante. Refinanciar uma dívida que continua crescendo não conserta nada: troca uma crise de cartão por uma crise com a casa dentro. Se é esse o seu caso, eu vou te dizer, e vou te dizer o que eu acho que de fato ajudaria.

Quanto isso custa para você: nada

Nada para conversar e nada para fazer a conta. Em refinanciamentos normais o credor me paga. Existem custos no negócio em si, avaliação e jurídico principalmente, e eu ponho esses números na sua frente antes de você decidir, nunca no dia do fechamento.

Na primeira ligação o seu crédito não é tocado.

Como é a primeira ligação

Vinte minutos, em português se preferir. A gente estima o valor atual da casa e a sua equity, levanta o tipo da sua taxa e quanto falta de prazo, calcula a multa, lista a dívida que você quer resolver, e compara os três caminhos com os seus números.

Você sai sabendo quanto dá para acessar, quanto custa acessar agora, e se esperar é melhor. Se for melhor esperar, eu te digo quando voltar.

Se o que você quer não é tirar dinheiro e sim só melhorar as condições, isso é outra conversa e muitas vezes mais simples, e começa numa pré-aprovação.