Procure casa em Alberta sabendo exatamente até quanto você pode ir

A pré-aprovação diz quanto um credor realmente vai te emprestar, trava uma taxa enquanto você procura casa, e deixa você fazer proposta com segurança. O que decide se ela vale alguma coisa é uma só: se o crédito foi consultado e os documentos foram analisados antes de você olhar imóvel. Essa é a diferença entre uma pré-aprovação de verdade e o formulário que a maioria das pessoas preenche no site do banco. (Prefer English? This page also exists in English: mortgage pre-approvals.)

Eu e minha equipe fazemos isso direito, de graça, e podemos fazer em português. Sou licenciado desde 2018, já financiamos mais de 150 milhões de dólares em hipotecas, e temos nota 5.0 no Google. A primeira conversa é gratuita, não tem consulta de crédito só para conversar, e você sai dela sabendo exatamente quanto pode comprar e o que faltaria para chegar lá.

O que uma pré-aprovação de verdade é

Ela é analisada por inteiro antes. Antes de você procurar casa, a gente consulta o seu crédito, lê os seus comprovantes de renda e de entrada, e roda a sua ficha do jeito que o credor vai rodar na hora da compra. Você sai sabendo o seu teto real, com uma taxa reservada, e com a certeza de que o número na sua cabeça é um número que se sustenta.

Ela faz três serviços. Define um orçamento firme, testado contra o teste de estresse federal, para nada te surpreender depois. Trava a sua taxa, normalmente por 90 a 120 dias, para o mercado subindo não encolher o que você pode comprar. E te dá credibilidade, porque vendedor e corretor de imóveis levam a sério o comprador pré-aprovado quando tem mais de uma proposta na mesa.

O número em si não é opinião. Seis coisas decidem ele.

O que está sendo testado	O limite	O que isso faz com o seu orçamento
Custo de moradia sobre a renda	39% da renda bruta do casal	Prestação, imposto predial, aquecimento e metade da taxa de condomínio
Todas as dívidas sobre a renda	44% da renda bruta do casal	Tudo acima, mais carro, cartão, linha de crédito e pensão
A taxa usada no cálculo	A maior entre 5,25% e a sua taxa de contrato mais dois por cento	Você é aprovado numa taxa maior do que a que vai pagar, e isso derruba o teto
Entrada	5% sobre os primeiros 500 mil, 10% até 1,5 milhão, depois 20%	Abaixo de 20% entra o prêmio do seguro, somado à hipoteca em vez de pago no fechamento
Teto do imóvel com seguro	1,5 milhão desde 15 de dezembro de 2024	Acima disso não existe seguro e a entrada mínima vira 20%
Amortização	25 anos, ou 30 para primeiro imóvel e imóvel novo	Prazo maior baixa a prestação e levanta o teto de preço

A terceira linha é a que mais surpreende. Se a sua taxa de contrato é 4,5%, você é aprovado em 6,5%, e a diferença entre esses dois números é dinheiro que você não tem permissão de gastar mesmo cabendo tranquilamente no seu mês. Não é o corretor sendo conservador. É regra federal, e todo credor aplica.

O que costuma aparecer na análise

Como a gente roda a sua ficha do jeito que o credor vai rodar, as coisas que derrubam negócio lá na frente aparecem agora. As mais comuns são uma mancha no crédito que você tinha esquecido, uma dívida que não aparece do jeito que você esperava, renda mais difícil de comprovar do que parece por causa de troca de emprego, período de experiência ou renda variável, e dinheiro de entrada que precisa ficar parado um tempo na conta ou ter a origem rastreada.

Histórico de crédito canadense curto também entra nessa lista, e é justamente o que mais preocupa sem precisar. Quem chegou nos últimos anos tem programas de credor escritos para exatamente essa situação, e ficha fina é motivo para começar cedo, não para esperar. Se a sua entrada vem da venda de um imóvel no Brasil, o caminho do dinheiro é a parte que exige mais cuidado, e está explicado na página de hipotecas para brasileiros.

Nenhuma dessas coisas é impeditiva quando aparece cedo. Cada uma tem conserto, e o conserto é quase sempre mais fácil com tempo. Achar o mesmo problema depois da proposta aceita, com a condição de financiamento correndo, é o que transforma uma coisa pequena numa crise.

Se você compra daqui a uns seis meses, essa é a hora ideal da primeira ligação. Não existe correria de última hora quando ainda não tem última hora, e a conversa não custa nada.

Eu achei que já estava aprovado

Boa parte das pessoas que chegam até mim acreditava que já tinha aprovação do banco, e não tinha. Preencheram algo online, ou tiveram uma conversa simpática no balcão, e receberam um número. Ninguém consultou crédito. Ninguém leu documento. Ninguém analisou nada. Aí foram procurar casa achando que estavam aprovados, fizeram proposta, e só ali descobriram que a aprovação nunca existiu.

Esse é o problema mais comum e mais doloroso que eu conserto. A pré-aprovação online do banco costuma ser uma reserva de taxa com uma calculadora em cima. Parece oficial, mas não tem nada embaixo. A primeira vez que alguém olha a ficha com atenção é depois da proposta aceita, que é o pior momento possível para achar um problema.

A pré-aprovação completa inverte isso. A gente acha o problema enquanto ainda existe todo o tempo do mundo para resolver.

Fizemos em dois dias o que o banco não fez em dez

Os negócios de que eu mais me orgulho são os resgates. Já peguei cliente com condição de financiamento de duas semanas, achando que tinha tempo de sobra, e de repente falta dois dias, o corretor de imóveis me liga, e a aprovação do banco caiu. Quando finalmente consultaram o crédito, apareceu alguma coisa e o banco não conseguiu fazer.

Num desses, a gente pegou a ficha, olhou de um jeito completamente diferente, quitou dívida com outra estratégia, e aprovou o cliente em dois dias. O banco teve dez dias e não conseguiu. É isso que um corretor que analisa tudo antes e sabe para onde levar uma ficha consegue fazer. Eu prefiro muito mais te organizar desde o começo para você nunca precisar de resgate.

Vale para a primeira casa e para a décima

A pré-aprovação feita direito importa para todo tipo de comprador. Quem compra a primeira casa ganha mais tranquilidade, porque o processo todo é novo e a pergunta do orçamento é a mais assustadora. E ela importa igual para quem já tem dez imóveis, onde as contas são mais complexas e o financiamento precisa ser estruturado com cuidado em cima do que já existe.

O princípio não muda com o tamanho da ficha. Você precisa saber os números reais antes de sair procurando, e precisa de um credor alinhado que realmente vá fechar o negócio.