Compre a casa sem desmontar o planejamento tributário que você levou anos para montar

Sim, autônomo e dono de empresa conseguem hipoteca em Alberta, em credor prime e com taxa normal. A hipoteca é a mesma; o que muda é que ela é qualificada pela renda do seu negócio em vez de um T4. E para quem veio do Brasil tem uma camada extra que ninguém avisa: o hábito tributário que você trouxe de lá pode estar derrubando o seu teto de crédito aqui. (Prefer English? This page also exists in English: self-employed mortgages.)

Sou licenciado desde 2018, já financiamos mais de 150 milhões de dólares em hipotecas, e temos nota 5.0 no Google com mais de 30 avaliações. A primeira conversa é gratuita, não tem consulta de crédito só para conversar, e dá para fazer tudo em português.

Pró-labore baixo é esperto no Brasil e caro aqui

No Brasil, manter o pró-labore enxuto e viver de distribuição de lucro é planejamento padrão. Qualquer contador competente te orienta nessa direção, e está certo em orientar.

O problema é que o credor canadense não olha o faturamento da sua empresa. Ele olha a sua declaração pessoal, e ali está a renda que você escolheu se pagar. Então o dono de empresa que fatura muito bem e se paga pouco chega na hipoteca parecendo pobre no papel, com a casa cabendo tranquilamente no caixa do mês e não cabendo de jeito nenhum na conta do credor.

É aqui que mora a frase que eu mais repito nesse trabalho: a hipoteca que você vai conseguir em dois anos está sendo escrita na declaração que você entrega nesta primavera.

E a resposta certa quase nunca é “pare de otimizar imposto”. É alinhar as duas coisas antes, de propósito, com tempo.

A sua empresa no Brasil provavelmente não conta

Essa é a pergunta que mais aparece e a que mais decepciona. Se você continua com CNPJ rodando no Brasil, faturando bem, essa renda raramente serve para qualificar você aqui. O credor canadense trabalha com renda declarada no Canadá. Quando existe exceção, ela é de credor específico e depende da estrutura, não é regra que dê para assumir.

Eu não vou te dar um sim ou um não genérico sobre isso, porque a resposta honesta depende de como a sua renda entra no Canadá e de qual credor a gente procura. O que eu peço é que você me traga o caso concreto antes de montar plano em cima de uma suposição. Já vi família organizar a compra toda em cima de faturamento brasileiro e descobrir tarde que ele não entrava na conta.

Recém-chegado e autônomo ao mesmo tempo

Essa é a combinação que eu mais vejo em cliente brasileiro, e vale dizer com clareza: são dois arquivos difíceis empilhados, não um.

De um lado você tem histórico de crédito canadense curto, que é o assunto da página de hipotecas para recém-chegados. Do outro você tem histórico de empresa curto, que é o assunto desta. Cada um tem o seu grupo de credores, e a interseção entre os dois grupos é menor do que cada um separado.

Menor não é vazia. Eu faço esses arquivos. Mas é exatamente o cenário em que aplicar no banco da esquina gera um não sem explicação, e é o cenário em que começar um ano antes muda tudo.

A sequência que funciona, quando você tem tempo: abra crédito canadense cedo e pague em dia, feche dois anos fiscais com a empresa daqui, e decida com o contador o que essas duas declarações vão mostrar antes de entregar a primeira.

Os caminhos que existem, e o que cada um custa

Não existe um método. Existem vários, e o certo depende de qual credor a gente procura.

Caminho	Para quem	O que ele faz
Gross-up	Autônomo pessoa física	Levanta a renda de qualificação em uns 15 a 20 por cento, dependendo do credor
Bump-up e add-back no prime	Dono de empresa incorporada	Usa lucro líquido depois de imposto com acréscimo do credor, e devolve despesas como carro que passam pela empresa
Stated income com seguro	Quem se qualifica, com 10% de entrada	Você declara uma renda que o credor confirma ser razoável pelos documentos, via Sagen ou Canada Guaranty
Credor alternativo	Ficha com baixa de despesa muito agressiva	Aceita a sua realidade fiscal, cobrando taxa acima do prime

Duas coisas importantes sobre essa tabela. A CMHC não aceita stated income: ela trabalha com documento, ou seja T1 General com Notice of Assessment, proof of income statement, ou T2125 com Notice of Assessment. E o programa dela para autônomo exige preço ou valor de garantia abaixo de 1 milhão de dólares e limita a amortização a 25 anos, o que em Calgary já começa a pesar em casa de quatro quartos.

O credor alternativo é uma ferramenta legítima e eu uso quando é o certo. Também vou te dizer o preço dela sem adoçar: taxa acima do prime, e normalmente um plano de sair dela em um ou dois prazos. Não é lugar para morar. É ponte.

Owner-operator, obra e limpeza

Boa parte dos donos de empresa brasileiros que eu atendo em Alberta está em três lugares: caminhão, construção e limpeza. Cada um tem o seu jeito de aparecer errado na declaração.

O owner-operator de caminhão tem despesa enorme e legítima, combustível, manutenção, depreciação do equipamento, e o lucro líquido no fim da declaração não descreve nem de longe o dinheiro que entra. É o caso clássico de add-back, e é onde a escolha do credor muda o resultado em dezenas de milhares de dólares de teto.

Quem está em obra costuma ter renda sazonal, com inverno fraco em Alberta, e aí a média de dois anos conta mais do que os últimos seis meses. Quem está em limpeza e serviço muitas vezes cresceu rápido, e o problema é o contrário: o ano passado não representa mais o negócio de hoje, o que é uma conversa específica com credor que aceita olhar tendência.

Nenhum desses três é caso perdido. Todos os três são caso de escolher o credor antes de escolher a casa.

O seu contador e eu, do mesmo lado

O dilema clássico do autônomo, declarar menos para o imposto ou mais para a hipoteca, quase desaparece quando os dois profissionais conversam entre si.

Eu faço isso constantemente, e é perto de casa: a minha esposa é contadora e atende donos de empresa incorporada em Alberta, então eu já vi dos dois lados como se monta uma estratégia tributária que não briga com a hipoteca. Traga o seu contador para a nossa conversa e na maioria das vezes a gente acha o desenho que mantém a sua posição fiscal de pé e ainda mostra ao credor a força real do seu negócio.

Se você é brasileiro e o seu contador é brasileiro também, melhor ainda: a conversa fica em português inteira e ninguém traduz conceito pela metade.

O stress test se aplica, mas não é o vilão

Todo credor regulado federalmente te qualifica pela maior entre 5,25% e a sua taxa de contrato mais dois por cento. Ser autônomo não muda isso.

O que muda, e muda muito, é a renda sobre a qual esse cálculo é aplicado. É por isso que a mesma ficha, levada a dois credores diferentes, produz dois tetos de preço diferentes. O stress test é igual para os dois. A renda que entra nele não é, porque a política de add-back, bump-up e gross-up é de cada credor.

Quando alguém te diz que autônomo “não passa no stress test”, quase sempre o que aconteceu foi outra coisa: a renda levada ao cálculo foi a menor possível, porque quem montou a ficha não sabia como levantá-la legitimamente.

Documentos que fazem a ficha parecer o que ela é

Normalmente são dois anos de declaração pessoal com os Notices of Assessment, as demonstrações da empresa ou os T1 Generals, prova de que o negócio está ativo, e a comprovação de onde vem a sua entrada.

Ficha limpa e organizada muda o resultado, e isso não é frase feita. O analista que abre uma aplicação arrumada vê a força real do seu negócio. O que abre uma pilha desorganizada vê um número encolhido no fim de uma declaração e para ali. Eu te digo exatamente o que juntar, e se a sua entrada vem do Brasil o rastro daquele dinheiro tem o seu próprio cuidado, explicado na página de hipotecas para brasileiros.

Quanto isso custa para você: nada

Nada. A consulta é gratuita e a pré-aprovação completa também. Em compras normais o credor me paga. Consultar o seu crédito custa dinheiro para mim e eu nunca repassei isso para cliente.

E se o seu próprio banco for a resposta certa, eu digo isso na sua cara e te ajudo a conseguir taxa melhor com ele, sem você me dever nada.

Como é a primeira ligação

Vinte minutos, por telefone ou vídeo, em português se preferir. A gente passa por como a sua empresa é estruturada, o que as suas duas últimas declarações mostram, de quanto é a sua entrada e de onde ela vem, e quando você quer comprar.

Você termina sabendo três coisas: para quanto você se qualifica hoje, qual caminho da tabela acima é o seu, e o que mudar nas próximas declarações se a resposta for ainda não.

Se você está a duas declarações de distância, essa ligação vale mais agora do que vai valer depois. É literalmente a única parte desse processo em que o tempo trabalha a seu favor de graça.