A única hipoteca que não pede holerite nem histórico de crédito canadense a ninguém

A hipoteca reversa permite que o proprietário com 55 anos ou mais em Alberta pegue dinheiro contra a equity da casa sem prestação mensal e sem precisar comprovar renda nenhuma. É o único produto hipotecário do Canadá que não pede holerite, e isso o torna a resposta certa para uma situação muito específica que eu vejo bastante na comunidade brasileira. (Prefer English? This page also exists in English: reverse mortgages.)

Hipoteca reversa é um dos meus nichos maiores. Faço com o HomeEquity Bank e com o Equitable Bank, os dois fornecedores do país, e às vezes com um terceiro parceiro. Sou licenciado desde 2018 e a primeira conversa é gratuita, em português, sem consulta de crédito.

Os pais que vocês trouxeram

Essa é a situação em que esse produto resolve algo que nenhum outro resolve, e eu quero descrevê-la direito.

A família veio para Alberta, se estabeleceu, e alguns anos depois trouxe os pais. Eles estão aqui com residência permanente, têm 60 ou 70 anos, e não têm renda canadense: nunca trabalharam aqui, não acumularam CPP, e o histórico de crédito canadense deles é praticamente inexistente. Talvez haja uma aposentadoria do INSS entrando no Brasil, que nenhum credor daqui consegue usar com facilidade.

Para qualquer hipoteca normal, essa ficha é impossível. Não tem renda para comprovar e não tem crédito para ler.

A hipoteca reversa não pede nenhum dos dois. Ela pede idade e equity. Se a casa está no nome deles e eles têm 55 anos ou mais, a casa pode gerar dinheiro sem ninguém precisar provar uma renda canadense que nunca existiu.

Se a casa está no nome dos filhos e os pais moram nela, aí é outra conversa e o caminho provavelmente é outro produto. A matrícula decide, e é a primeira coisa que eu confiro.

Não, o banco não fica com a casa

Esse é o medo mais comum e ele merece uma resposta direta.

A casa continua sua, no seu nome, na matrícula. A hipoteca reversa é uma hipoteca: uma garantia registrada contra o imóvel, exatamente como a hipoteca que você provavelmente já teve, com a diferença de não exigir prestação mensal.

Você vende quando quiser. Deixa para quem quiser. A dívida é quitada na venda ou pelo espólio, e o que sobrar é da família.

E os dois fornecedores canadenses oferecem Garantia de Equity Não Negativa: cumpridas as obrigações do contrato, o valor devido na data de vencimento não vai passar do valor de mercado da casa. Ou seja, a sua família não pode herdar uma dívida maior que o imóvel.

Quanto sai, e como sai

Em geral até 55% do valor da casa. O Equitable Bank publica um limite de até 59%. A fatia disponível sobe com a idade das pessoas na matrícula, porque o prazo esperado do empréstimo é menor.

Três formatos, e a escolha muda bastante o custo total:

Formato	Para quem
Valor único de uma vez	Quem tem um destino definido, tipo quitar dívida ou ajudar um filho
Parcelas mensais	Quem quer complementar CPP e OAS mês a mês
Combinação dos dois	Um valor inicial, mais parcelas menores depois

As parcelas mensais costumam custar bem menos no total, porque o juro só começa a correr sobre cada parcela quando ela sai. Quem pega tudo de uma vez e deixa parado em conta está pagando juro em dinheiro que não está usando. Essa é uma das primeiras coisas que eu ajusto.

Isento de imposto, e por que isso importa

O dinheiro sai isento de imposto porque é equity emprestada, não renda.

Isso tem três consequências práticas: não entra na sua declaração, não muda a sua faixa de imposto, e não provoca corte de benefícios atrelados à renda como o OAS.

Para quem está perto da faixa de corte do OAS, essa é uma das vantagens mais concretas do produto, e é a diferença real entre a hipoteca reversa e sacar de um RRSP ou RRIF, que conta como renda e pode custar benefício.

Sem prestação não é sem obrigação

Eu faço questão de dizer isso em voz alta, porque é onde dá errado.

Você precisa manter o imposto predial e o seguro da casa em dia. Precisa manter a casa em estado razoável de conservação. E precisa manter a casa como sua residência principal por pelo menos seis meses por ano.

A taxa é mais alta, e aqui está o que ela paga

A taxa de uma hipoteca reversa é maior que a de uma hipoteca comum. Não vou disfarçar isso.

O que essa diferença está pagando: o credor não recebe nada por muitos anos, não tem renda sua para avaliar, carrega o risco de não saber quanto tempo o empréstimo vai durar, e garante que você nunca vai dever mais que o valor da casa.

A pergunta útil não é se a taxa é maior. É se o que você recebe em troca vale essa diferença no seu caso. Para quem tem patrimônio parado e aperto mensal, costuma valer muito. Para quem tem outras opções mais baratas, não vale nada, e aí eu digo.

Os dois credores, e como eu escolho

HomeEquity Bank, com o produto CHIP, e Equitable Bank. Eu trabalho com os dois.

Eles diferem em limite máximo, em taxa, em flexibilidade para pagamento parcial, e em algo que importa muito em Alberta: localização. O Equitable Bank exige valor de imóvel de pelo menos 250 mil dólares e localização em centro urbano principal em Alberta, Colúmbia Britânica, Ontário ou Quebec. Isso deixa de fora parte dos imóveis rurais daqui.

Se a casa é numa cidade pequena de Alberta ou numa acreagem, essa diferença pode decidir qual credor é possível para você, e não só qual é melhor. Comparar os dois é parte do trabalho.

Quando eu digo não

Quando existe uma opção mais barata que resolve o mesmo problema. Se você tem renda comprovável e a necessidade é temporária, uma linha de crédito home equity ou um refinanciamento custam menos.

Quando a casa vai ser vendida em dois ou três anos de qualquer forma, porque aí os custos de montar a operação não se amortizam.

E quando o valor pedido resolve um mês e não um problema. Hipoteca reversa é uma decisão de longo prazo sobre o seu patrimônio. Ela não deveria ser usada para tapar um buraco que vai voltar.

Chame os seus filhos

Eu recomendo muito, e me ofereço para estar na conversa.

Hipoteca reversa afeta herança, e família que descobre depois reage de um jeito que ninguém queria. Família que participa da decisão quase sempre apoia, porque entende que a alternativa era os pais viverem apertados em cima de um patrimônio parado.

Em família brasileira, onde dinheiro entre gerações costuma ser assunto falado em voz alta, essa conversa normalmente é mais fácil do que as pessoas temem. Já fiz várias dessas reuniões com filhos e pais juntos, em português, e elas terminam melhor do que começam.

Como é a primeira ligação

Vinte minutos, em português, sem consulta de crédito. A gente confere a idade e a matrícula, estima o valor da casa e a fatia liberada, decide entre valor único e parcelas, confere a questão dos meses de residência, e compara os dois credores contra o seu caso.

Se existir uma opção mais barata que resolva, eu vou te mostrar essa em vez desta.