Saiba exatamente quanto você pode financiar numa casa ou numa acreage em Cochrane

Cochrane é a porta de entrada de Calgary para as montanhas, e é uma cidade que eu conheço desde sempre. Já atendi mais de 50 compradores e proprietários da região desde o começo da minha carreira, de casa de família dentro da cidade a acreage a oeste. Comparo mais de 50 credores numa única proposta, e a conversa inteira pode ser em português.

Por que eu falo português

Morei quatro anos no Brasil e minha esposa é brasileira. Num ano típico, 30 a 40% dos meus clientes são brasileiros. A língua é a parte fácil. O que ajuda mais é já saber onde o seu caso vai travar, e em Cochrane isso depende muito de qual das duas Cochranes você está olhando.

As duas Cochranes, do ponto de vista do credor

Para você, Cochrane é uma cidade. Para um credor, são duas fichas completamente diferentes.

Dentro da cidade (Sunset Ridge, Fireside, Riversong, Bow Ridge, Heritage Hills, GlenEagles) é uma ficha normal: preço, renda, crédito, entrada. As mesmas regras de qualquer casa em Alberta.

Fora do limite da cidade, a oeste, é imóvel rural, e aí entra uma lista de perguntas que não existe na compra urbana. Eu moro numa acreage, então essa conversa eu tenho tanto como corretor quanto como vizinho.

O que o credor pergunta numa acreage

Quatro coisas, e cada uma pode mudar o seu número.

A água. Normalmente vem de poço, e o credor quer teste de potabilidade e, em muitos casos, de vazão. Um poço de vazão baixa restringe a lista de credores.

O esgoto. É sistema séptico, e ele precisa de inspeção. Sistema antigo ou campo de absorção com problema aparece na avaliação.

O tamanho do terreno. Essa é a que mais surpreende quem veio do Brasil. Muitos credores só consideram uma parte do valor da terra além de certo número de acres. Na prática, uma propriedade de 20 acres pode financiar como se fosse uma casa com um lote grande, e a diferença entre o preço de compra e o valor que o credor aceita sai do seu bolso, em entrada.

As construções extras. Celeiro, oficina, estábulo, galpão: podem não contar nada para o valor financiável, mesmo tendo custado caro para construir e mesmo sendo o motivo de você querer a propriedade.

Nada disso é impeditivo. O que é impeditivo é descobrir no período de condição, com a oferta já aceita e o prazo correndo. Me manda o endereço ou o anúncio antes, e eu confiro em qual categoria aquela propriedade cai e quais credores olham para ela.

Chácara não é acreage

Vale dizer isso de frente, porque é a tradução que mais dá errado.

No Brasil, a terra costuma ser o ativo: você compra os alqueires e o valor está neles. Aqui, para fins de financiamento, a lógica se inverte em parte: a casa é o que o credor financia com folga, e a terra além de alguns acres pode entrar com desconto ou não entrar. O imóvel continua valendo o que vale no mercado; o que muda é quanto daquele valor um credor empresta contra.

Isso não quer dizer que acreage seja má ideia. Quer dizer que a conta da entrada é diferente da conta de uma casa do mesmo preço na cidade, e que descobrir isso antes de escrever a oferta é a diferença entre comprar e renegociar.

Townhouse, condo e a taxa que ninguém conta

Dentro da cidade, Cochrane tem bastante townhouse e condo, e aqui mora o erro de conta mais comum.

O credor conta uma parte do seu condo fee mensal dentro dos índices de dívida. Duas unidades anunciadas pelo mesmo preço podem te qualificar de formas bem diferentes se uma cobra $280 e a outra cobra $540 por mês. No Brasil o condomínio é uma despesa que você paga; aqui ele reduz quanto o credor te empresta. Me manda a taxa junto com o preço, enquanto você ainda está comparando.

Comprar novo em Cochrane

Boa parte do crescimento de Cochrane é casa nova, e nela o credor sempre pede duas coisas: a confirmação do new home warranty antes de liberar o dinheiro, e atenção à data de posse, que em imóvel novo se move com mais frequência que em usado. As duas são administráveis quando a gente combina o cronograma com o construtor desde o começo.

Se o que você está olhando é construir desde o terreno, aí é outro produto, com liberação em etapas: hipoteca para construção.

Morar aqui e trabalhar em Calgary

Para o credor, não faz diferença onde você trabalha, desde que a renda seja comprovável. O que faz diferença é o custo de transporte dentro do seu orçamento: ele não entra nos índices do credor, mas sai do seu caixa todo mês.

Eu levanto isso na conversa de propósito. Uma aprovação que te deixa apertado todo mês não é um bom resultado, e a única pessoa que vai sentir isso é você.

Aposentar aqui, e financiar isso

Cochrane recebe muito aposentado que se mudou pelo golfe e para ficar perto dos netos em Calgary, e essa ficha tem um caminho próprio. Com 55 anos ou mais e equity na casa, existe a hipoteca reversa, que não tem pagamento mensal obrigatório e não qualifica por renda. Ela não é para todo mundo e tem custos reais, e a página explica os dois lados.

Renovação e refinanciamento em Cochrane

Comece a renovação cerca de quatro meses antes da data: dá para travar uma taxa, comparar a carta do banco com o mercado inteiro e trocar de credor sem multa, porque o termo está acabando de qualquer forma. Para quem comprou há alguns anos e quer juntar dívida cara ou financiar uma obra, a página de refinanciamento tem a conta, incluindo quando a resposta honesta é não refinanciar.

Como é a primeira conversa

Vinte minutos, em português. Se é acreage, me manda o endereço e eu confiro poço, séptico, acres e construções antes de qualquer coisa. Se é casa ou townhouse na cidade, me manda o preço e a taxa de condomínio. Sem custo, sem compromisso e sem consulta de crédito.