Saiba exatamente quanto você pode pagar em Airdrie antes de começar a procurar

Se você está comprando ou refinanciando em Airdrie, você pode trabalhar com o corretor que fechou mais hipotecas aqui do que em qualquer outra comunidade de Alberta. Eu vi Airdrie crescer de uns 14 mil habitantes, quando eu era criança, para perto de 100 mil hoje. Construí os primeiros anos da minha carreira nesta cidade e estou nela todo santo dia. Comparo mais de 50 credores numa única proposta, e a conversa inteira pode ser em português.

Por que eu falo português

Morei quatro anos no Brasil e minha esposa é brasileira. Num ano típico, 30 a 40% dos meus clientes são brasileiros.

A língua é a parte fácil. O que ajuda mais é que eu já sei o que vai travar o seu caso antes de você me contar: a entrada que veio do Brasil e precisa de rastro documentado, extrato por extrato; o work permit com validade mais curta que o termo da hipoteca; e o score canadense que começa do zero mesmo para quem tinha nome limpo e limite alto lá.

Airdrie, e a conta de não comprar em Calgary

A pergunta que todo mundo faz aqui é se vale a pena. A parte da conta que eu posso responder é a financeira.

O preço de referência de Airdrie fica abaixo do de Calgary, e isso importa mais do que a diferença bruta sugere, por causa de como a entrada mínima funciona: 5% nos primeiros $500,000 e 10% sobre a parte acima disso. Quanto mais perto de $500,000 o preço estiver, mais perto de 5% fica a sua entrada inteira, porque a fatia de 10% quase desaparece. Em preço de Calgary, aquela fatia de 10% já é uma parte considerável do dinheiro que você precisa ter no banco.

A tabela nesta página faz essa conta no preço de referência do mês, com o valor em dinheiro e a renda necessária, e ela se atualiza sozinha quando o board publica. Vale olhar com calma antes de decidir onde procurar.

A parte que eu não posso responder é se o tempo de estrada compensa para a sua família. O que eu posso dizer é quem eu vejo comprando aqui: família jovem, gente em regime fly-in fly-out, e muita gente que trabalha em Calgary e quis uma cidade com parques, caminhos e vizinho que te reconhece.

Casa nova, que é a maioria do que eu faço aqui

Boa parte das minhas fichas de Airdrie é casa nova com construtor, e isso muda duas coisas no processo.

A primeira é o new home warranty. O credor precisa da confirmação dele antes de liberar o dinheiro, e essa confirmação vem do construtor. Quando a gente começa cedo, é um documento a mais. Quando aparece na semana do fechamento, é um atraso.

A segunda é a data de posse, que em imóvel novo se move com mais frequência do que em usado. Isso afeta a validade da sua aprovação e da taxa travada, então o prazo do construtor e o prazo do credor precisam conversar desde o começo. Eu combino os dois.

Se o que você está olhando é construção desde o terreno, e não casa pronta de construtor, aí é outro produto, com liberação em etapas: a página de hipoteca para construção trata disso.

O que você precisa ter no banco, que não é só a entrada

É o erro de conta mais comum, e ele pega quem veio de fora com mais força.

Além da entrada, existem os closing costs: o advogado, os ajustes de imposto predial, o title insurance, a mudança. Em Alberta não existe imposto de transferência de propriedade como em Ontário ou em British Columbia, o que é uma economia real, mas ainda sobra uma conta que surpreende quem calculou só a entrada. Em casa nova pode entrar GST também, dependendo de como o preço foi anunciado, e essa é uma pergunta para fazer antes de assinar a oferta e não depois.

E tem o stress test: você não qualifica na taxa que vai pagar, qualifica no maior valor entre 5,25% e a sua taxa de contrato mais dois por cento. É regra federal, vale igual para canadense e para recém-chegado, e é por isso que o simulador do banco e a minha conta raramente dão o mesmo número.

Pré-aprovação primeiro, imóvel depois

No Brasil é comum escolher o imóvel e depois correr atrás do financiamento. Aqui a ordem é o contrário, e por um motivo prático: vendedor em Airdrie olha oferta com financiamento pré-aprovado de um jeito diferente de oferta sem, e em bairro disputado isso decide.

Vale separar duas coisas que são confundidas. Pré-qualificação é uma estimativa em cima do que você contou, sem nada verificado. Pré-aprovação é quando um credor olhou os seus documentos e o seu crédito e se comprometeu com um valor e com uma taxa travada. A página de pré-aprovação explica como o seu teto é calculado, e a de primeiro imóvel trata do que conta como primeira compra quando você já teve imóvel no Brasil.

Quem chegou há pouco

Airdrie aparece muito na conversa de quem acabou de chegar, e faz sentido: preço de entrada mais baixo que Calgary e muita casa recém-construída, o que significa menos surpresa de manutenção para quem está começando sem reserva grande.

Os programas para recém-chegados aceitam quem está há pouco tempo no país, inclusive com work permit, e nesses casos o credor olha renda, tempo de emprego e a origem da entrada em vez de um histórico canadense longo. A página de recém-chegados entra nos detalhes, incluindo o que substitui o crédito que você não tem aqui.

Renovação e refinanciamento em Airdrie

Se você já tem casa aqui, as duas conversas que mais valem a pena acontecem fora da hora da compra.

Renovação: comece cerca de quatro meses antes da data. Dá para travar uma taxa, comparar a carta do seu banco com o mercado inteiro e trocar de credor sem multa, porque o termo está acabando de qualquer forma. A carta do banco raramente é a melhor oferta disponível, e a página de renovação explica por quê.

Refinanciamento: se você comprou há alguns anos, pode haver equity suficiente para juntar dívida cara, financiar uma obra ou resolver um aperto, sem vender nada. A página de refinanciamento tem a conta, incluindo quando a resposta honesta é não refinanciar.

Como é a primeira conversa

Vinte minutos, em português, por telefone, por vídeo ou pessoalmente aqui na cidade. Sem custo, sem compromisso e sem consulta de crédito. Me conta a sua situação e eu te digo o que dá para fazer hoje, o que faltaria, e em quanto tempo.