Compre em Calgary sem depender do que um banco só decidir te oferecer

Das centenas de hipotecas que eu já organizei na carreira, pelo menos metade são em Calgary: condo no centro, townhouse e infill perto do centro, casa de família nos bairros estabelecidos, e construção nova lá nas bordas que não param de crescer. Qualquer tipo de compra ou renovação em Calgary que você esteja olhando, tem boa chance de eu já ter feito aquele negócio exato muitas vezes. Eu comparo mais de 50 credores numa única proposta, então você vê o que o mercado te oferece em vez de ver o que um banco te oferece.

E tudo isso pode ser em português.

Por que eu falo português

Morei quatro anos no Brasil. Minha esposa é brasileira, e eu conheci ela aqui em Calgary. Num ano típico, 30 a 40% dos meus clientes são brasileiros. Então quando eu digo que a gente pode fazer tudo em português, não é um botão no site: é a língua em que eu tenho essa conversa há anos.

Isso importa menos pela língua e mais pelo que vem junto. Eu já sei onde o seu caso vai travar antes de você me contar. A entrada que veio do Brasil e precisa de rastro. O work permit com validade mais curta que o termo da hipoteca. O score canadense que começa do zero mesmo para quem tinha nome limpo e limite alto lá. Nenhuma dessas três coisas aparece na conversa de um cliente canadense, e todas as três aparecem na sua.

Calgary, para quem não é daqui

Eu cresci em Crossfield, meia hora subindo a rodovia, então Calgary sempre foi a cidade grande logo ali. Morei nela cerca de seis anos. Fiz Bachelor of Commerce na University of Calgary, morava a duas quadras do campus perto do McMahon Stadium, e trabalhei em construção para pagar os estudos, inclusive numa parte do Foothills Hospital. Hoje eu mantenho escritório na Crowchild Trail NW e trabalho casos de Calgary toda semana.

Digo isso porque “eu atendo Calgary” é uma frase que qualquer corretor da província escreve. A diferença aparece quando você pergunta sobre um prédio específico no Beltline ou sobre um infill em Inglewood e a resposta não é genérica.

O que uma compra em Calgary realmente exige

A tabela mais abaixo nesta página mostra, no preço de referência atual da cidade, quanto você precisa em dinheiro e quanto precisa ganhar. Vale olhar com calma, porque ela responde a pergunta que quase todo mundo faz primeiro de um jeito meio errado.

A pergunta que as pessoas fazem é “quanto eu consigo financiar”. A pergunta que decide o seu caso é “quanto eu preciso ter no banco no dia da assinatura”, e esse número não é só a entrada. Tem os closing costs: o advogado, os ajustes de imposto predial, o title insurance, a mudança. Em Alberta não existe imposto de transferência de propriedade como em Ontário ou em British Columbia, o que é uma economia real, mas ainda sobra uma conta que pega de surpresa quem calculou só a entrada.

E tem o stress test. Você não qualifica na taxa que vai pagar: qualifica no maior valor entre 5,25% e a sua taxa de contrato mais dois por cento. É regra federal e ela se aplica igual a canadense e a recém-chegado. É também a razão pela qual a conta que você fez no simulador de um banco e a conta que eu faço raramente dão o mesmo número.

O condo fee que derruba a aprovação

Esse é o erro mais comum que eu vejo em Calgary, e ele pega brasileiro com mais frequência porque no Brasil o condomínio é uma despesa e aqui ele é parte do cálculo da hipoteca.

O credor conta uma parte do seu condo fee mensal dentro dos índices de dívida. Dois apartamentos anunciados pelo mesmo preço podem te qualificar de formas completamente diferentes se um prédio cobra $380 por mês e o outro cobra $780. Em prédios mais antigos do centro a taxa alta geralmente inclui aquecimento e água, o que muda a sua conta de luz mas não muda o que o credor faz com o número.

Então: me manda o preço e a taxa juntos. Não depois de você se apaixonar pelo apartamento.

Suite legalizada, e a regra que mudou

Casa com suite no porão é uma estratégia de verdade em Calgary, e a diferença entre uma suite legal e uma suite “que já estava aí” é a diferença entre conseguir e não conseguir.

Quando a suite é legal e registrada na City of Calgary, muitos credores contam uma parte do aluguel esperado como renda sua. Quanto eles contam varia bastante de credor para credor, e é exatamente o tipo de diferença que uma proposta única com mais de 50 credores encontra e um banco só não encontra. Quando a suite não é registrada, a maioria não conta a renda, e alguns nem financiam a casa.

Se você está olhando casa com suite, me diga a situação dela antes de escrever a oferta.

Infill, casa antiga e construção nova são três casos diferentes

Para o credor, essas três não são variações do mesmo negócio.

Casa antiga nos bairros estabelecidos pode levantar pergunta sobre fiação de alumínio, telhado e idade da caldeira, e a avaliação é onde isso aparece. Infill novo em bairro antigo normalmente avalia sem drama, mas o cronograma do construtor manda no seu fechamento. Construção nova nas bordas tem o new home warranty, que o credor precisa confirmar antes de liberar o dinheiro, e vem com data de posse que pode se mover.

Cada um desses tem um jeito de ser preparado. O que eles têm em comum é que a hora de resolver é antes, não na semana do fechamento.

Investidor e recém-chegado

Dois perfis que o site inteiro trata, e que em Calgary aparecem muito.

Se você está comprando para alugar, a conta muda: a entrada mínima é 20%, não existe seguro de hipoteca, e o credor conta uma parte do aluguel. Quanto ele conta, e se ele soma o aluguel na sua renda ou abate da sua despesa, varia de credor para credor e muda o seu teto de forma significativa. A página de hipoteca para imóvel de investimento entra nisso.

Se você chegou há pouco, o caminho é o das páginas de recém-chegados e de pré-aprovação. A ordem certa é pré-aprovação primeiro, imóvel depois, e não o contrário. Vendedor em Calgary olha oferta com financiamento pré-aprovado de um jeito diferente de oferta sem.

Achar o seu canto da cidade

Calgary é grande e os pedaços dela são bem diferentes entre si. Os distritos do CREB têm preços de referência que variam muito, e a tabela por distrito nesta página mostra isso lado a lado. Se o seu orçamento não fecha onde você estava olhando, às vezes a resposta não é esperar: é olhar o distrito do lado.

Comprando ou renovando em Calgary

Se você está comprando a primeira casa, renovando no fim do termo, refinanciando para juntar dívidas ou olhando uma suite para ajudar no pagamento, a primeira conversa é gratuita, sem compromisso e sem consulta de crédito. Me conta a sua situação em português e eu te digo, sem enrolação, o que dá para fazer hoje e o que faltaria.